Kiedy przeczytasz listę wskazówek dotyczących umów najmu powierzchni biurowych na pewno znajdziesz rekomendacje związane z negocjowaniem optymalnych warunków kontraktu. Mówiące o tym, jak należy pertraktować, gdy usiądziesz przy stole z potencjalnym wynajmującym. Oto niektóre z głównych obszarów, które można negocjować, by uzyskać korzystne warunki dla firmy.
Czynsz bazowy
Udaj się do stołu negocjacyjnego, uzbrojony w wiedzę na temat stawek czynszu, jakie obowiązują dla podobnych powierzchni w budynkach w okolicy. Jeśli udowodnisz, że inne firmy płacą mniej, możesz zlekceważyć proponowaną stawkę i przedstawić rozsądną ofertę. Jeśli wynajmujący nie chce się zgodzić na twoje warunki, poproś o obniżkę czynszu w początkowym okresie wynajmu w celu zrekompensowania kosztów relokacji. Tak możesz zaoszczędzić przez pierwsze kilka miesięcy dzierżawy.
Ulepszenia
Podstawowe ulepszenia, jak odświeżenie ścian, czy nowe wykładziny na podłodze niewiele kosztują właścicieli budynków, ale mają duży wpływ na atrakcyjność wizualną oferowanej powierzchni biurowej.
Limit wzrostu czynszu
Większość umów najmu zawiera zapis o potencjalnym wzroście rocznego czynszu. Wynajmujący prawdopodobnie nie będzie skłonny go wyznaczyć, ale możesz walczyć o sprawiedliwy limit podwyżki. W ten sposób nie spotka cię nieprzyjemna niespodzianka, gdy stawka się zwiększy.
Podnajem
Jeśli będziesz miał możliwość podnajmu całości lub części zajmowanej powierzchni innemu najemcy może to być bardzo korzystne, kiedy firma będzie potrzebowała zmian, by pozbyć się niewykorzystanej części biura. Jeśli klauzula podnajmu nie jest zawarta w umowie, poproś o jej dodanie.
Współczynnik powierzchni wspólnych
Jeśli wynajmujesz powierzchnię zapłacisz więcej niż tylko za użytkowane metry kwadratowe w swoim biurze. Płacisz również za utrzymanie części wspólnych w budynku. Dokładna kwota zależy od przelicznika. Zapytaj, jak właściciel budynku ją wylicza. Jeśli masz niedużą firmę możesz uzasadnić tym prośbę o zmniejszenie współczynnika, według którego ustalana jest wysokość tego kosztu, żeby obniżyć całkowity czynsz.
Koszty utrzymania
Wydatki związanie z utrzymaniem budynków, takie jak podatki, bieżące naprawy i konserwacja, czy utrzymanie zieleni obciążają cię jako najemcę. Dowiedz się, co dokładnie zawarte jest w tych kosztach. Jeśli jakaś pozycja wydaje ci się niewłaściwie naliczona, poproś o jej wykluczenie. Ponadto, wydatki operacyjne zazwyczaj obliczane są na podstawie kosztów poniesionych w roku poprzednim. W rezultacie, masz możliwość wyeliminowania ich z czynszu w pierwszym roku wynajmu, zanim nie zostaną obliczone.
Prawo pierwszeństwa
Klauzula pierwszeństwa odmow
y i pierwszeństwa oferowania mogą być bardzo korzystne dla twojej firmy. Wielu właścicieli możesz nakłonić do ich dodania w umowie. W pierwszym przypadku właściciel nie może zaoferować powierzchni, którą wynajmujesz innemu najemcy pod koniec okresu dzierżawy, chyba że potwierdzisz, że nie chcesz przedłużać umowy. Pierwszeństwo oferowania gwarantuje, że wynajmujący musi zaproponować ci w pierwszej kolejności nowe powierzchnie, jakie ma do zaoferowania na tych samych warunkach, zanim pokaże ofertę innym firmom.